En cas de cession du bail, le contrat prévoit souvent une clause de solidarité.
Cette clause de solidarité prévoit que le nouveau preneur reste solidairement tenu du précédent loueur. Il le reste pour l’exécution du bail et du paiement des loyers et charges. Cette clause de garantie solidaire présente un avantage indéniable pour le bailleur en cas de cession du bail puisque .
En effet, cette clause renforce la chance du bailleur d’obtenir le paiement de ses loyers. Ainsi, le repreneur doit examiner toutes les conditions prévues au bail commercial.
Mais qu’en est il en cas de cession isolée du bail commercial en liquidation judiciaire ? Et quid d’une cession du bail dans une cession de fonds de commerce en cas de procédure collective du preneur ?
Sommaire de l'article
Le sort de la clause de solidarité ascendante en cas de cession isolée du bail en liquidation judiciaire
L’article L.622-15 du code de commerce prévoit, pendant la période d’observation du preneur en redressement judiciaire, qu’:
En cas de cession du bail, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.
L’article L.641-12 3° alinéa 2 du code de commerce, en cas de liquidation judiciaire du preneur, prévoit quant à lui que :
Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.
Il résulte de la combinaison de ces deux articles un inopposabilité de la clause de solidarité au cédant du bail. Cette se produit en cas de cession du bail commercial en redressement judiciaire ou liquidation judiciaire. On la considère également comme non écrite.
En conséquence, le bailleur ne peut pas demander le paiement des loyers impayés du cessionnaire au cédant. Cela vaut dans le cadre de la cession du bail seule. Le but est de ne pas faire supporter au débiteur en procédure collective les loyers impayés du nouveau locataire.
Dans un arrêt récent du 15 novembre 2017, la chambre commerciale a apporté des précisions sur le contour de cette inopposabilité.
La cour de cassation confirme qu’est non écrite toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire. Cela vaut dans le cadre d’une liquidation judiciaire. Cependant, la Cour suprême précise que cette clause de solidarité peut reprendre son plein effet juridique. C’est notamment le cas lors d’une nouvelle cession du bail par le repreneur in bonis.
Le sort de la clause de solidarité inversée du bail commercial en cas de cession de fonds de commerce: apports de la Loi Pacte
La Loi Pacte est venue rendre inopposable toute clause dite de « solidarité inversée » insérée dans les contrats de baux commerciaux. Cela permet une reprise des entreprises plus protectrice pour le repreneur en liquidation judiciaire
Le nouvel article L642-7 alinéa 3 du code de commerce issu de la LOI n°2019-486 du 22 mai 2019 – art. 64 (V) prévoit, s’agissant des clauses de solidarité des baux commerciaux que :
« Ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire. Par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite. »
Auparavant, le législateur avait neutralisé la seule clause du bail imposant une solidarité du cédant avec le cessionnaire (article L.641-12 du Code de commerce).
La Cour de cassation avait précisé que les dispositions de l’article L.641-12 du Code de commerce ne s’appliquaient pas à la clause qui rend le cessionnaire du bail garant du cédant, des loyers dus au titre du bail à la date de la cession (Cass. com., 27 septembre 2011, n°10-23.539).
La Loi PACTE vient donc ajouter à l’article L.642-7 du Code de commerce les dispositions suivantes :
Par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite ».
Cet article régit la cession forcée des contrats en plan de cession.
Il en résulte qu’en cas de cession du bail seul en liquidation judiciaire, s’il existe une clause de solidarité du cessionnaire au profit du cédant, le cessionnaire pourra être tenu du passif locatif du débiteur en procédure collective.
Les avocats de LLA AVOCATS sont à votre disposition pour toute question ou information relative à une procédure de reprise de bail commercial ou d’offre de reprise.
