Vous vous interrogez sur le sort du bail commercial en cas de liquidation judiciaire ? Le bail commercial peut connaître différents sorts en fonction de la situation de l’entreprise en liquidation judiciaire.
Dans cet article, vous obtiendrez la réponse à ces différentes questions :
- Sort du bail commercial en liquidation judiciaire
- Peut-on résilier un bail commercial pendant une liquidation judiciaire ?
- Qui peut demander la résiliation de ce bail commercial en cours de liquidation judiciaire ?
- Un bail commercial en cours de liquidation judiciaire peut-il être cédé ?
Lisez jusqu’à la fin, car on vous explique en détail tout ce qu’il y a à connaître à ce sujet.
Sommaire de l'article
Sort du bail commercial en liquidation judiciaire
Le bail commercial d’une entreprise en liquidation judiciaire peut subir les sorts suivants :
- Poursuite automatique du bail : le principe est que l’ouverture d’une procédure collective ne met pas fin de plein droit au bail commercial. Il appartient au liquidateur de prononcer la poursuite du bail.
- Résiliation du bail : le bail commercial prend fin. Elle peut être à l’initiative du liquidateur judiciaire ou du bailleur en fonction des circonstances.
- Cession de bail : le bail peut être cédé dans le cadre d’une cession partielle ou totale de l’entreprise. Parfois, il est cédé de manière isolée.
Peut-on résilier un bail commercial pendant une liquidation judiciaire ?
Il est tout à fait envisageable de résilier un bail commercial lors d’une liquidation judiciaire. Cependant, il est important de rappeler que l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire ne conduit pas automatiquement à la résiliation du bail commercial. Ainsi, cela implique que le bail continue de produire ses effets pendant cette période.
Le liquidateur étant désormais celui qui prend toutes les décisions de l’entreprise, il lui appartient de décider de poursuivre ou non le bail commercial. Il peut le résilier de manière anticipée lorsqu’il estime qu’il n’y a pas suffisamment de fonds pour honorer les prochains loyers. Dans certains cas, le bail commercial peut être résilié par le bailleur.
Qui peut demander la résiliation de ce bail commercial en cours de liquidation judiciaire ?
Le liquidateur judiciaire comme le bailleur peuvent demander la résiliation du bail commercial dans certaines conditions.
Résiliation à l’initiative du liquidateur
Le liquidateur peut à tout moment décider de résilier le bail commercial à partir de l’ouverture de la liquidation judiciaire. Il n’a pas à justifier sa décision, mais doit le faire lorsqu’il ne dispose pas des fonds nécessaires pour payer les loyers.
La résiliation a lieu au moment où le bailleur prend connaissance de la décision. Le liquidateur doit libérer les lieux, faute de quoi le bailleur pourra l’expulser.
Résiliation à l’initiative du bailleur
Les motifs de la demande de résiliation peuvent être consultés dans la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 concernant le redressement et la liquidation judiciaires des entreprises. Le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial aux motifs suivants :
- Non-paiement des loyers et charges postérieures à l’ouverture de la procédure : Après trois mois suivant la publication du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le bailleur est en droit de solliciter la résiliation du bail auprès du tribunal judiciaire.
- Manquement aux autres obligations du locataire antérieures à la procédure : le bailleur doit demander la résiliation dans 3 mois en cas de défaut d’entretien des lieux, non-respect de la destination des lieux loués, nuisances sonores, etc.
- Silence du liquidateur : le bailleur peut mettre en demeure le liquidateur pour poursuivre le bail. Si celui-ci n’émet pas de réponse dans un délai d’un mois, le bail est réputé résilié. Le juge commissaire peut néanmoins proroger ce délai d’un mois de plus.
Avant l’ouverture de la procédure, en cas de loyers impayés, le bailleur est tenu de déclarer sa créance dans les 2 mois suivant la publication du jugement d’ouverture.
Un Bail commercial en cours de liquidation judiciaire peut-il être cédé ?
Oui, le bail commercial d’une société en cours de liquidation judiciaire peut être cédé. L’ouverture de la liquidation judiciaire implique la cession totale ou partielle de l’entreprise, ce qui permet d’inclure le bail dans la cession. Cependant, la cession de fonds de commerce n’implique pas obligatoirement celle des baux portant sur les locaux. Ainsi, la cession du bail doit être expressément mentionnée dans le plan de cession.
Par ailleurs, le juge peut décider de céder le bail de manière isolée. Le juge-commissaire ordonne alors la cession du bail aux enchères publiques ou autorise la vente de gré à gré des biens non compris dans le plan de cession.
Le liquidateur peut également céder le bail en tenant compte des clauses prévues dans ledit bail. Il est alors tenu de respecter ces clauses qui peuvent être relatives au droit de préférence du bailleur ou à un tiers, au droit de préemption de la commune ou encore à l’agrément du bailleur. Dans ce cas, le bailleur peut s’opposer à la cession du droit au bail si une clause l’a prévue (Com., 19 avril 2023, n° 21-20.655.)
Conclusion
Le sort du bail commercial en cas de liquidation judiciaire dépend de la situation de l’entreprise. La poursuite est envisagée si les charges peuvent être honorées. La résiliation peut être à l’initiative du liquidateur ou du bailleur. Enfin, le bail peut être cédé dans le cadre d’un plan de cession ou de manière isolée. Il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé pour assurer le respect des droits et obligations du bailleur et du locataire dans le cadre d’une liquidation judiciaire.
Le cabinet d’avocat en droit des affaires : LLA AVOCATS est à votre disposition pour toute question ou information relative au sort du bail commercial en cas de liquidation judiciaire.
