Le bailleur ainsi que le locataire peuvent être à l’origine de l’initiative d’un renouvellement. Ainsi, soit le propriétaire notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement au locataire, soit c’est le locataire qui donne congé. Il peut également effectuer une demande de renouvellement du bail. Lorsque le locataire et le bailleur n’agissent pas, il y a prolongation tacite du bail pour une durée indéterminée. Il faut connaître quelques notions essentielles, notamment certaines formalités pour renouveler avec succès un bail.
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Le renouvellement du bail commercial, c’est quoi ?
Le contrat de bail est généralement conclu pour 9 ans. Ainsi, à l’expiration de ce délai, le contrat peut être renouvelé. Ce renouvellement du bail commercial signifie qu’un nouveau contrat est conclu. Ce dernier peut créer de nouvelles conditions, différentes du contrat précédent.
Il faut également préciser que le renouvellement du bail commercial est un droit pour le locataire en vertu du statut des baux commerciaux. Aucune clause du bail ne peut déroger à ce droit sinon une telle clause encourt l’annulation. Ce régime de protection a pour but de procurer au locataire entrepreneur une situation stable afin de ne pas le soumettre à un changement de local constant.
Le renouvellement du bail commercial à l’initiative du locataire
Le locataire est celui qui gagne le plus à initier le renouvellement du bail commercial. Il est recommandé de ce fait de requérir l’aide d’un avocat. Pour ce faire, le locataire envoie un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Une mention selon laquelle le bailleur doit dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, faire connaître au demandeur son refus, doit obligatoirement y figurer.
Cette réponse se fait par acte extrajudiciaire et l’absence de réponse signifie acceptation tacite du renouvellement du bail. L’envoi de ce courrier doit se faire dans un délai de 6 mois avant l’expiration du bail, sinon à tout moment après l’expiration du bail. Dans le cas où le bailleur n’a pas pu être notifié par LRAR, il doit être informé par voie d’huissier de justice.
Le renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur
Il arrive que le bailleur lui-même soit à l’initiative du renouvellement du bail commercial, surtout lorsqu’il souhaite réviser le montant du loyer. En effet, le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail en donnant congé à son locataire sans offre de renouvellement. Il a également la possibilité de donner congé avec une offre de renouvellement.
Si le congé est sans offre de renouvellement, le bailleur doit avancer et expliquer les motifs de refus de renouvellement. Par ailleurs, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf dans les situations prévues aux articles L. 145-17 et L. 145-18 du Code de commerce.
Face à une offre de renouvellement, le locataire peut faire connaître au bailleur son acceptation de renouveler le bail pour neuf ans et dans les mêmes conditions que celles prévues initialement. Toutefois, il peut aussi refuser l’offre de renouvellement en mettant fin au contrat.
Il faut préciser que si le contrat de bail est renouvelé, le loyer est obligatoirement plafonné sauf s’il prouve qu’il y a une modification notable des locaux ou des obligations des parties.
Si le locataire n’est pas d’accord avec le montant du nouveau loyer, il pourra le contester une commission départementale de conciliation des baux commerciaux afin d’obtenir une conciliation et le cas échéant au tribunal.
Les conditions d’un renouvellement du bail commercial
Le renouvellement du bail commercial doit respecter certaines conditions afin de pouvoir s’opérer.
- D’abord, le fonds de commerce exploité dans les locaux objet du bail commercial doit appartenir au locataire.
- Ensuite, ce dernier doit obligatoirement être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers et de l’artisanat.
- Enfin, le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce durant les 3 années précédant la date d’expiration ou de sa prolongation. L’acquéreur d’un droit au bail ne bénéficie pas du renouvellement du contrat de bail lorsque la cession intervient au cours des 3 dernières années du contrat de bail commercial.
Néanmoins, il peut négocier avec le propriétaire pour qu’il ne se prévaut pas de ces 3 années précédant l’expiration du bail. Ce n’est pas le cas de la cession de fonds de commerce, étant donné que l’acquéreur peut bénéficier des années d’exercice de son prédécesseur pour le renouvellement du bail.
Les effets d’un renouvellement du bail commercial
Le renouvellement du bail commercial peut, selon le cas, entraîner une augmentation du loyer. Cette augmentation est toujours à l’initiative du bailleur et si le locataire conteste le nouveau loyer, ils ont deux ans pour saisir le juge à partir du renouvellement du bail.
Une règle de plafonnement s’applique, toutefois, au montant du nouveau loyer si le bail expiré a été conclu pour la durée légale de neuf ans ou s’il a expiré après les neuf ans, mais a fait l’objet d’une tacite reconduction pour une durée inférieure à douze ans.
La fixation du nouveau loyer par le tribunal ou une commission de conciliation doit se baser sur les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties…
Le non-renouvellement du bail commercial et ses conséquences
Le bailleur n’est pas obligé de renouveler le bail commercial. Il a la liberté de continuer le bail ou de refuser de le renouveler. Toutefois, s’il refuse le renouvellement, il devra en principe payer une somme d’argent appelée indemnité d’éviction. Si le bailleur ne paye pas cette indemnité, le locataire peut rester dans les lieux selon les conditions du contrat de bail expiré. Une fois que le bailleur paye l’indemnité d’éviction, le locataire dispose de trois mois pour vider les lieux.
Il y a des exceptions au paiement de cette indemnité, lorsque certaines situations apparaissent. C’est le cas lorsque le locataire commet un manquement grave à ses obligations, si le local est déclaré insalubre et dangereux par l’autorité administrative pour les occupants. Il n’est également pas tenu de verser cette indemnité si le locataire n’est pas inscrit au RCS. Il faut aussi ajouter que le bailleur a la possibilité d’exercer un “droit de repentir”. Ce droit permet à celui-ci de revenir sur sa décision de ne pas renouveler le contrat.
Nos avocats sont à votre disposition pour toute question liée au bai commercial.
