Plusieurs contrats conclus avant l’ouverture d’une procédure collective d’apurement du passif sont considérés sont des contrats en cours. Ces derniers ne sont pas résiliés automatiquement étant donné leur importance pour la continuation des activités de l’entreprise. Pour le cas particulier du contrat de bail, la résiliation n’est pas automatique. Il peut être continué ou être résilié selon les situations. La résiliation peut être à l’initiative des organes de gestion ou à l’initiative du bailleur. Une procédure spéciale doit être entamée dans ce cas.
Sommaire de l'article
Le principe : la poursuite du contrat de bail en tant que contrat en cours
Certains contrats conclus avant l’ouverture de la procédure collective sont considérés comme nécessaires à la survie de l’entreprise. D’autres ne le sont pas et constituent au contraire un poids dont il convient de se débarrasser par le biais de la résiliation par exemple. Le choix appartient à l’administrateur ou au liquidateur (L641-12 du Code de commerce). Il s’agit d’une prérogative exorbitante du droit commun quelle que soit l’étendue de sa mission (Cass com 20 septembre 2017 n°16-15363). Cette situation semble assez injuste pour le créancier étant donné que si le contrat est poursuivi, il est exposé à l’insolvabilité éventuelle du débiteur en procédure collective.
Un contrat de bail est typiquement un contrat en cours lorsqu’il n’a pas été résilié préalablement à l’ouverture de la procédure. Il ne peut être mis à terme par une clause prévoyant sa résiliation en cas de procédure collective.
Les causes possibles de résiliation du bail
La résiliation du bail après l’ouverture de la procédure collective peut intervenir à tout moment pendant la procédure. Elle peut survenir pour plusieurs raisons, à l’initiative de l’administrateur, du liquidateur ou du bailleur. En effet, même si le bail comporte une durée ferme, la résiliation peut intervenir, mais sans causer de préjudice au bailleur.
D’abord, la première raison est que la poursuite du bail n’est pas pertinente pour la situation du débiteur. En effet, la cession du fonds de commerce peut être difficile avec un bail commercial qui n’est pas opportun. Par exemple, le bail est spécialisé, ou le montant des loyers est trop élevé …
Ensuite, elle peut résulter de l’absence de réponse du gestionnaire à propos du devenir du bail. Le bailleur a la possibilité de demander au gestionnaire la décision qu’il a prise en ce qui concerne le bail. Ainsi, si celui-ci ne répond pas, la résiliation est automatique.
Enfin, le manquement à une obligation antérieure autre que le défaut de paiement peut aussi conduire à la résiliation du bail. Il s’agit de toutes les causes autres que financières. Par exemple, on peut invoquer une sous-location non autorisée, un manquement à l’obligation d’entretien, un non-respect de la destination des lieux, défaut d’assurance (Cass com 11 octobre 2016 n°15-16099).
La procédure de résiliation du bail durant la procédure collective
Durant la procédure collective, la procédure de résiliation suit une procédure strictement encadrée. A titre d’illustration, il existe un délai pendant lequel le bailleur puisse agir et au-delà duquel son action est forclose. La procédure est régie par l’article R641-21 du Code de commerce.
Les règles communes à la procédure de résiliation
Pour pouvoir demander la résiliation du bail, le juge-commissaire doit être saisi par requête. En effet, l’alinéa 2 de l’article R641-21 du code de commerce dispose que « Le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l’article L. 641-11-1 et à l’article L. 641-12 ainsi que la date de cette résiliation ». Cette intervention ne signifie nullement que la décision du mandataire judiciaire est dénuée d’effets. L’esprit de cet article est uniquement de renforcer la décision de celui-ci par le biais d’une décision de justice.
Le bailleur peut choisir entre saisir le juge-commissaire et le président du tribunal judiciaire statuant en référé. Durant l’instance, le greffier convoque le bailleur, le débiteur et le liquidateur si la procédure est une liquidation judiciaire.
Il faut également préciser que toute action pour défaut de paiement d’une créance antérieure à l’ouverture de la procédure collective n’est pas recevable. Le juge doit soulever d’office l’arrêt des poursuites dans le cas où il reçoit une demande de résiliation (Cass civ 3ᵉ 18 septembre 2012, n°11-19571).
La résiliation à l’initiative de l’administrateur judiciaire ou du liquidateur judiciaire
Durant la phase de sauvegarde et de redressement, s’il y a insuffisance de fonds pour le paiement des loyers, l’administrateur judiciaire doit résilier le bail. Néanmoins, dans le cas contraire, il peut aussi décider de résilier le bail. Le bail est résilié à la date de l’information du bailleur de la décision de l’administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial. En l’absence d’un administrateur judiciaire, le locataire peut demander la résiliation sur avis conforme du mandataire judiciaire.
Le liquidateur quant à lui peut également, à tout moment, décider de résilier le bail. La résiliation du bail a pour date le jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur.
La possibilité de résiliation de plein droit à l’initiative du bailleur
Le bailleur a la possibilité de faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective. C’est en effet le cas lorsque celui-ci ne s’acquitte pas des loyers échus inhérents à une occupation postérieure à l’ouverture de la procédure collective. Les clauses du bail doivent être respectées quelle que soit la phase de la procédure.
Il faut toutefois préciser que cette action ne doit se faire qu’à partir de trois mois de la date du jugement d’ouverture de la procédure collective (Cass com 19 février 2013 n°12-13662). En d’autres termes, il doit attendre trois mois avant de pouvoir agir. Toutefois, le bailleur qui demande la constatation d’une résiliation de plein droit du bail qui revendique le bénéfice d’une clause résolutoire doit délivrer un commandement de payer. Il faut remarquer qu’il est possible pour ce bailleur de délivrer un commandement de payer pendant ce délai afin d’anticiper la procédure et de gagner du temps (Cass Civ 3ème 9 octobre 1996 n°94-21222). Pour le bailleur qui ne revendique pas le bénéfice d’une clause résolutoire, la délivrance du commandement de payer exigé par l’article L 145-41 du Code de commerce n’est pas obligatoire.
Le cabinet d’avocat en droit des affaires : LLA AVOCATS est à votre disposition pour toute question ou information relative à une procédure de reprise de bail commercial ou d’offre de reprise.
