Découvrez les subtilités de la clause de solidarité dans les baux commerciaux et son impact lors de procédures collectives. Cette disposition, conçue pour protéger les bailleurs en cas d’impayés, peut se révéler délicate à gérer pour toutes les parties impliquées. Plongeons dans les implications juridiques de cette clause controversée.
Sommaire de l'article
Mise en contexte
Lorsqu’un propriétaire conclut un bail commercial avec une société, le bailleur souhaite se protéger en cas d’impayés de loyers.
Notamment, le bailleur souhaite avoir des garanties en cas de cession de bail à un tiers. À cet effet, les bailleurs incluent souvent une clause particulière dans les contrats de bail. On parle de clause de solidarité ou de garantie solidaire.
Cette stipulation permet au bailleur d’accroître les chances de percevoir les loyers. Cette clause est efficace notamment en cas de pluralité de locataires ou de cession de bail.
Cependant, en cas de procédure collective ouverte à l’encontre du locataire cédant, le bailleur peut-il craindre une inefficacité de cette clause ?
Le régime général de la clause de solidarité
Définition
La clause de solidarité ou la clause de garantie solidaire est une clause fréquente dans les contrats de baux commerciaux. Elle est souvent activée en cas de cession de bail. Cette clause a pour effet d’engager solidairement, et selon des conditions précises, le cédant avec le cessionnaire au paiement des loyers.
Cette clause est particulièrement avantageuse pour le bailleur qui se retrouve avec un débiteur supplémentaire en cas de non-versement de loyer.
Il faut distinguer deux périodes : la période antérieure au 20 juin 2014 (loi Pinel) et la période postérieure à cette date.
Pour toutes les cessions intervenues avant le 20 juin 2014, le cédant demeure débiteur solidaire du bailleur en cas d’inexécution du cessionnaire. Le cédant reste débiteur solidaire jusqu’au terme du bail cédé. La clause de solidarité produit également des effets jusqu’au congé du bailleur ou la résiliation du bail.
Cela vaut pour les cessions de droit au bail ou de fonds de commerce ou de fonds artisanal.
La loi Pinel
La loi Pinel du 18 juin 2014 a apporté quelques précisions. D’une part, elle a limité la durée des effets de la clause de solidarité.
En effet, l’article L.145-16-2 du code de commerce dispose que :
« Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. »
Ainsi le bailleur ne pourra se prévaloir de la clause de solidarité que dans les 3 ans suivant la cession. Au-delà de cette période, le cessionnaire sera l’unique débiteur du bailleur.
Toutefois, la loi Pinel permet aux parties d’y déroger alors que la jurisprudence donne à cet article un caractère obligatoire.
D’autre part, la loi Pinel fait peser sur le bailleur une obligation d’information du cédant en cas de défaillance du cessionnaire.
La clause de solidarité s’interprète strictement et le bailleur ne peut demander plus de droits que lui confère les termes stipulés.
La clause de solidarité en procédure collective
Principe : une clause réputée non écrite
L’article L.641-12 alinéa 5 du code de commerce dispose que :
» Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec me cessionnaire est réputée non écrite. »
En cas de cession du bail commercial après l’ouverture d’une procédure collective, la clause de solidarité est réputée non écrite.
Toutefois, la jurisprudence a encadré la portée de cet article. En effet, seul le locataire cédant au cours d’une procédure collective pourra bénéficier de cet article.
Limite
Au terme de la procédure collective, le bailleur pourra à nouveau invoquer le bénéfice de la clause de solidarité.
Le cessionnaire du locataire cédant en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire, qui cédera à son tour le bail, sera tenu aux termes de la clause de solidarité avec son cessionnaire.
Il n’est donc pas possible de mettre l’éventuel passif, postérieur à l’ouverture de la procédure collective, à la charge du locataire cédant qui est en difficulté.
Tel est l’intérêt de la neutralisation de la clause de solidarité en cas de sauvegarde, redressement et liquidation judiciaire. La portée de la clause est également limitée par le fait qu’elle ne s’applique pas aux obligations non exécutées par le locataire cédant avant la date de cession du bail.
Le cabinet LLA Avocats est à votre disposition pour toutes questions relatives au bail commercial et aux procédures collectives.
