Le propriétaire d’un commerce a le droit de décider librement de vendre son commerce. Cela inclut tous les éléments qui le composent : l’enseigne, la clientèle, les outils de production et le bail commercial. De plus, il est également possible de vendre séparément le bail commercial, ce qui est appelée cession de droit au bail. Par conséquent, le droit au bail est une partie intégrante du fonds de commerce, mais il peut être cédé de manière indépendante. Le droit au bail représente le montant que l’acheteur doit payer ou verser à l’ancien locataire afin de bénéficier des droits et des protections prévus par les contrats de bail commercial (comme le droit au renouvellement du bail, une indemnité en cas d’éviction, etc.). En somme, le droit au bail confère au locataire le droit de jouir d’un bien immobilier.
Sommaire de l'article
La cession du droit au bail
Pour commencer, la cession se réfère à l’action juridique par laquelle le locataire transfère son contrat à une tierce personne qui l’exécutera à sa place. Cela englobe tous les transferts à titre payant (vente, échange, paiement en nature) ou à titre gratuit (donation, legs).
Selon les dispositions du statut des baux commerciaux, il est interdit de prohiber la cession du bail au cessionnaire d’un fonds de commerce par le biais d’une clause contractuelle.
En effet, l’alinéa 1 de l’article L 145-16 du code de commerce prévoit que :
« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. »
Ainsi, l’acquéreur doit exercer la même activité que l’ancien locataire et donc exploiter la même clientèle.
Cependant, le bailleur a la possibilité d’inclure une clause limitative de cession dans le contrat de bail commercial. Selon la jurisprudence (arrêt Cass. Com., 20 mars 1962, n°57-10.976), ces clauses sont valables et autorisées. Elles nécessitent l’autorisation du bailleur et ont pour objectif de lui permettre de vérifier l’honorabilité, la solvabilité ou les compétences du cessionnaire. L’acquéreur doit obtenir l’approbation du bailleur pour effectuer la cession, et ce dernier ne peut refuser de manière arbitraire. Les motifs de refus doivent être soumis à un contrôle judiciaire. Si le bailleur ne répond pas, le cessionnaire peut demander une autorisation judiciaire. La clause d’approbation s’applique au cédant.
En cas de non-respect de la clause, cela peut entraîner la résiliation judiciaire du bail (Cass. 3e civ., 17 juill. 1996, n° 94-19.822) ou rendre la cession inopposable (CA Toulouse, 2e ch., 1re sect., 20 févr. 2013, n° 80, 11/01041).
Conditions de la cession du droit au bail
Premièrement, il est essentiel que la cession respecte les conditions de validité générales d’un contrat, à savoir le consentement, la capacité, un objet licite et certain.
Deuxièmement, la cession de bail est considérée comme une cession de créance, et à ce titre, les articles du Code civil régissant les cessions de créance sont applicables. Par conséquent, l’article 1323 du Code civil, qui stipule que le transfert de la créance prend effet à la date de l’acte, s’applique ici.
Il est important de noter que la cession du droit au bail devient opposable au bailleur dès la signature du contrat de cession. En cas de litige, le cessionnaire a la charge de prouver la date de la cession, conformément à l’alinéa 2 de l’article 1323 du Code civil, et cela peut être établi par tout moyen.
Troisièmement, si le commerçant cède son bail en même temps que la cession de son fonds de commerce, il est obligatoire de procéder à une publicité selon les dispositions de la loi du 17 mars 1909. Cette publicité permet à d’autres parties de s’opposer à la cession en utilisant les formes simplifiées de l’article L. 141-12 du Code de commerce .
Il convient de souligner que ces règles ne s’appliquent pas lorsque la cession du bail a lieu indépendamment de la cession du fonds de commerce. Néanmoins, il est possible que le bail lui-même prévoie l’obligation d’une telle publicité.
La garantie solidaire du cédant avec le cessionnaire au profit du bailleur
Dans la pratique, les contrats de cession de droits au bail incluent généralement des clauses de solidarité. Ces clauses stipulent que le cédant reste solidaire avec le cessionnaire pour l’exécution des conditions et obligations du bail.
La cession des droits au bail n’exonère pas le cédant de ses obligations liées au bail cédé, à moins que le bailleur ne le libère explicitement de ces obligations. Cette condition a été établie par un arrêt du 12 juillet 1988, où il a été déterminé que cette clause est nécessaire pour demander au cédant de garantir le paiement des loyers échus après la cession (Cass. 3e civ., 12 juill. 1988, n° 86-15.759).
La Cour de cassation interprète ces clauses de manière stricte. Ainsi, la clause garantissant le paiement des loyers ne peut pas être utilisée pour réclamer le paiement des frais de réparation locative ou des indemnités dues par le cessionnaire (Cass. 3e civ., 12 avr. 1995, n° 92-21.541).
En outre, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a introduit deux nouveaux articles visant à limiter l’étendue de cette garantie.
Le nouvel article L. 145-16-1 du Code de commerce est rédigé de la manière suivante :
« Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ».
Le bailleur doit informer le cédant dans un court délai. Le texte ne prévoit, toutefois, aucune sanction.
Le nouvel article L. 145-16-2 du Code de commerce prévoit que la garantie du cédant est limitée à une durée de 3 ans :
« Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».
Le prix de cession du droit au bail
Le prix de vente du droit au bail est convenu entre les parties et c’est ce montant qui est utilisé pour calculer la plus-value.
La plus-value est calculée en soustrayant le prix d’acquisition du droit au bail versé au précédent locataire ou bailleur du prix de vente du droit au bail ou de la fraction de l’indemnité d’éviction correspondant à la perte de ce droit.
La jurisprudence applique l’article 1583 du Code civil, qui stipule que la vente est considérée comme conclue dès qu’il y a accord sur la chose et le prix.
Dans ce contexte, il a été jugé que des paiements supplémentaires imposés à l’acquéreur, par exemple en cas de réalisation d’un niveau minimum de chiffre d’affaires et de marge brute, dont le paiement est incertain et dont le montant dépend en partie de la seule volonté de l’acheteur, ne peuvent pas être considérés comme des augmentations du prix de vente (TA Lyon, 7 juin 2011, SAS Lyonnaise des moules, req. no 0904361).
La fiscalité de la cession du droit au bail
Selon l’article 635 alinéa 2, 5° du Code général des impôts, il est obligatoire d’enregistrer dans un délai d’un mois à compter de leur date, les actes de transmission de propriété ou d’usufruit de fonds de commerce, de clientèles ou d’offices, ainsi que les cessions de droit à un bail ou du bénéfice d’une promesse de bail concernant tout ou partie d’un immeuble.
Si la cession du droit au bail est effectuée par un acte sous seing privé, il est nécessaire de procéder à l’enregistrement à la recette des Impôts du lieu où se trouve le local commercial. La cession du droit au bail est soumise au tarif des cessions de fonds de commerce, conformément à l’article 725 du Code général des impôts.
Les effets de la cession du droit au bail
Lorsqu’un bail est cédé, le nouveau locataire prend la place de l’ancien locataire.
À condition que la personne qui cède le bail ait le droit juridique de le vendre, le nouvel acquéreur devient le titulaire des droits issus du bail.
Dans la relation entre le nouvel acquéreur et le propriétaire, si le bail initial reste en vigueur, il y a un changement dans l’identité du locataire. Le nouvel acquéreur peut bénéficier des droits découlant du bail tout en étant tenu aux mêmes obligations que son prédécesseur concernant l’exercice de l’activité.
La cession régulière du seul droit au bail, ou du droit au bail accompagné du fonds de commerce, dûment notifiée au propriétaire ou autorisée par celui-ci, établit une relation juridique entre le propriétaire et le nouvel acquéreur qui devient le locataire des lieux. Le droit du nouvel acquéreur est de pouvoir utiliser les locaux, et cela doit être maintenu par le propriétaire ; en échange, le nouvel acquéreur devient responsable des obligations du bail et le propriétaire dispose d’un droit direct pour leur exécution.
Ainsi, il vous est fortement conseillé de vous rapprocher d’un avocat qui saura vous guider afin d’effectuer vos opérations sereinement.
LLA Avocats se tient à votre disposition pour vous accompagner et faire valoir vos droits en cas de contentieux relatif à une cession de droit au bail.
