Lors d’une cession de bail commercial, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, une clause de garantie solidaire est susceptible d’être insérée dans le contrat. Une clause de garantie solidaire constitue un avantage pour le bailleur puisque celle-ci assure qu’il soit payé malgré la cession du bail. En effet, le cédant, ancien locataire, s’engage avec le cessionnaire, nouveau locataire, à l’exécution du contrat et au paiement des loyers. La mise en œuvre de cette garantie obéit à des règles strictes. Néanmoins, sa mise en œuvre est limitée par la loi (Loi Pinel).
Sommaire de l'article
La garantie solidaire dans le cadre d’une cession de fonds de commerce
La cession de fonds de commerce peut impliquer la cession du droit au bail. En effet, le locataire, qui est le cédant, transmet le bail commercial au cessionnaire, le nouveau locataire. Cette cession entraîne le transfert des droits et des obligations qui se rattachent au bail. Le cédant, en principe n’est plus tenu des obligations nées du contrat de bail. Toutefois, il demeure tenu en cas d’existence d’une garantie solidaire dans le bail commercial.
Une clause de garantie solidaire est celle qui prévoit un engagement du cédant aux côtés du cessionnaire à payer les loyers et à exécuter le bail cédé. Il s’agit d’une clause qui assure au bailleur d’être payé malgré l’insolvabilité du cessionnaire. Le moment de l’insertion de cette clause peut être celui de la cession du fonds de commerce ou du droit au bail. La rédaction de la clause est très importante puisque celle-ci ne doit concerner que le paiement des loyers.
Une clause de garantie solidaire du cédant n’est pas perpétuelle, ses effets ne durent que trois ans (article L145-16-2 du Code de commerce). Ce délai d’ordre public a été consacré par la loi Pinel.
Il faut préciser que cette limitation dans le temps n’était pas la règle avant le 20 juin 2014. Le cédant restait débiteur solidaire pendant toute la durée du bail jusqu’à la résiliation du bail. La clause de garantie solidaire ne s’éteint que lors de l’arrivée du terme du contrat de bail. Par contre, la tacite reconduction entraîne la poursuite du bail et donc la validité de la clause de garantie solidaire.
La garantie solidaire du cédant vis-à-vis du bailleur
Lors de la cession de fonds de commerce, le bailleur se trouve dans une situation précaire étant donné que son débiteur change. La solvabilité de ce dernier peut paraître douteuse. Ainsi, c’est la nécessité de la garantie solidaire du cédant.
L’engagement du cédant envers le bailleur
La clause de garantie solidaire est un acte sous seing privé conclu entre le bailleur et son locataire cédant. Cette clause est utile dans le cas où le cessionnaire rencontre des difficultés à payer le loyer. Certains contrats de bail comportent une clause de garantie solidaire prévoient que tous les cédants successifs resteront toujours garants et engagés solidairement avec les futurs acquéreurs. En cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut agir directement contre le cédant. Il arrive par exemple que le cessionnaire fasse l’objet d’une liquidation judiciaire.
Il faut remarquer que la garantie solidaire peut aussi concerner d’autres obligations liées au bail selon la volonté des parties. Par exemple, le cédant s’engage également à être solidaire en matière de paiement des taxes foncières, des frais d’occupation…
La clause de garantie du cédant et la procédure collective
Un cas particulier est prévu par l’article L.641-12 alinéa 5 du Code de commerce. La cession du bail commercial, après le jugement d’ouverture d’une procédure collective, engendre la nullité de la clause de solidarité. Cette dernière est réputée non écrite. Ce mécanisme de protection permet au cédant de ne pas aggraver sa situation en l’engageant avec le cessionnaire. Si ce dernier s’avère défaillant, alors il sera difficile pour le cédant en procédure collective d’être redressé.
Néanmoins, selon la Cour de cassation dans un arrêt du 15 novembre 2017, cette nullité ne profite qu’au cédant en procédure collective et non pas au cessionnaire qui est devenu cédant à son tour. De ce fait, la clause de garantie du cédant est applicable, au profit du bailleur, en cas de nouvelle cession du bail.
L’obligation d’information du bailleur
La clause de garantie solidaire implique une obligation d’information du bailleur au cédant sur la défaillance du cessionnaire. En effet, il dispose d’un mois à partir de la date d’exigibilité du loyer pour l’informer. Ce délai est précisé à l’article L. 145-16-1 du Code de commerce. Le non-respect de cette obligation, ainsi que de ce délai engage la responsabilité du bailleur.
L’information n’est pas soumise à des exigences de forme, mais doit quand même se faire au minimum par lettre recommandée avec avis de réception. L’information doit comporter certaines mentions telles que l’identité du locataire, le montant des impayés, la nature des impayés et la date d’exigibilité.
Les limites de la garantie solidaire du cédant
Les effets de la clause de garantie du cédant sont limités dans le temps et par l’existence d’une faute du bailleur. Il est en effet, inconcevable que le cédant soit tenu indéfiniment.
La limite de la garantie à trois ans à compter de la cession
La garantie est limitée par la loi Pinel du 18 juin 2014 à trois ans. Le bailleur ne peut ainsi invoquer la clause que pendant les trois années qui suivent la cession du bail article (L145-16-2 du Code de commerce). Avant cette loi, les clauses de garantie avaient la même durée du contrat de bail (Cass. Civ. 3ᵉ, 11 mai 1995). Elles ne s’éteignaient qu’à la fin du bail par le biais de la résiliation (Cass. Civ. 3ᵉ, 18 octobre 2006) ou par l’effet d’un congé (Cass. Civ. 3ᵉ, 4 mars 1998).
La faute du bailleur
Le bailleur est soumis à une obligation d’information du cédant dans un délai d’un mois à partir de l’exigibilité de la créance. Le non-respect de cette obligation peut engager la responsabilité contractuelle du bailleur. En effet, des préjudices sont susceptibles de découler de cette négligence. De même, une information tardive est constitutive de faute.
Certes, le bailleur est tenu de mettre en œuvre tous les mécanismes de recouvrement de créances et de ne recourir à la garantie solidaire qu’en dernier ressort. Toutefois, son inertie ne doit pas être à l’origine d’un accroissement anormal de la dette. De ce fait, le cédant se trouve dans une situation difficile, car il n’est pas en mesure de désintéresser le bailleur sans mettre en péril sa propre intégrité financière.
Il faut préciser que le cédant a également la possibilité de demander des dommages et intérêts. Toutefois, l’octroi de dommages et intérêts dépend entièrement de la présence de préjudices.
Pour tout besoin concernant la garantie du cédant dans une cession de fonds de commerce, contactez LLA Avocats
