Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur qui donne congé au locataire sans offre de renouvellement du bail, est tenu de payer à ce dernier une indemnité d’éviction (Article L145-14 du Code de commerce). Cette compensation doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur peut échapper à cette obligation en justifiant d’un motif grave et légitime ou en cas de démolition de l’immeuble en état d’insalubrité, reconnue par l’autorité administrative.
Sommaire de l'article
Le congé sans offre de renouvellement du bail commercial
L’article L145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement de bail est tenu de payer au locataire évincé, une indemnité d’éviction, sauf exceptions.
L’obligation de payer l’indemnité d’éviction au locataire
Pour mettre fin à un bail commercial, le propriétaire doit délivrer congé à son locataire, et réciproquement, au moins six mois à l’avance. Le non-respect des conditions de validité du congé entraîne la nullité relative de celui-ci. À la fin du contrat bail, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit payer une indemnité d’éviction au locataire évincé. Cette indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.
La nullité relative du congé ne peut être soulevée que par le preneur. Dans ce cas, deux possibilités se présentent à lui :
- Renoncer à la nullité en sollicitant une indemnité d’éviction et en restant dans les lieux dans l’attente de son paiement (article 145-28 du Code de commerce) ;
- Se prévaloir de la nullité en optant pour la poursuite du bail (Cass. Civ 3ᵉ, 28 juin 2018).
Les exceptions à l’obligation de paiement de l’indemnité
L’article L145-17 du Code de commerce précise les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement de l’indemnité :
- Motif grave et légitime du locataire ;
- Démolition de l’immeuble en état d’insalubrité.
En cas de motif grave et légitime, l’infraction commise par le preneur (inexécution d’une obligation, cessation sans raison légitime de l’exploitation du fonds) ne peut être invoquée par le bailleur que si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure du bailleur d’avoir à faire cesser ce comportement.
Il faut noter que la loi prévoit qu’en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant les locaux commerciaux, le locataire a le droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit. Toutefois, le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail en versant l’indemnité d’éviction, sauf s’il propose un local de remplacement correspondant aux besoins et aux possibilités dans un emplacement de la même valeur (Article L145-18 du Code de commerce).
Les modalités de versement des indemnités d’éviction
Le montant de l’indemnité peut être fixé à l’amiable, par un professionnel ou par le juge en cas de désaccord.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction sert à compenser le préjudice subi par le locataire du fait de l’absence de renouvellement du bail par le bailleur. Pour calculer une indemnité d’éviction, les critères à prendre en compte sont les suivants :
- La valeur marchande du fonds de commerce définie selon l’usage de la profession ;
- Les frais et les droits de mutation à payer pour un fonds de commerce équivalent ;
- Les frais normaux de déménagement et de réinstallation.
En tant qu’indemnité principale, l’indemnité d’éviction peut être complétée par des indemnités accessoires. Il peut s’agir d’indemnité de remplacement ou encore d’indemnité de déplacement.
Le moment du versement
L’indemnité d’éviction doit être versée au locataire au moment du refus de renouvellement du bail par le locataire. Pour exiger le paiement, ce dernier dispose d’un délai de deux ans à compter de la date de réception du refus de renouvellement du bail ou de la notification du congé du bailleur.
Les effets du règlement de l’indemnité d’éviction
Le paiement de l’indemnité d’éviction du locataire suite au refus de renouvellement du bail oblige celui-ci à quitter les locaux. S’il ne le fait pas, il s’expose à un risque d’expulsion avec demande de paiement d’une indemnité d’occupation faite par son bailleur.
L’obligation de quitter les lieux après versement de l’indemnité
Le locataire bénéficie d’un droit au maintien des lieux aussi longtemps que le bailleur n’a pas payé l’indemnité d’éviction qu’il lui doit. Une fois le bail expiré, le preneur ne paie plus le loyer, mais plutôt une indemnité d’occupation qui doit correspondre à la valeur locative des locaux. Une fois le paiement de l’indemnité effectué, le preneur doit quitter les lieux loués.
La possibilité de demande d’expulsion du locataire
Si le preneur tarde à solliciter le paiement de son indemnité d’éviction afin de rester dans les lieux le plus longtemps possible, le bailleur pourra l’assigner en expulsion avec demande de paiement d’une indemnité d’occupation. D’ailleurs, si le locataire n’agit pas dans les deux ans à compter de la date de délivrance du congé, il ne pourra plus prétendre à l’indemnité d’éviction.
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