La vente, conformément à l’article 1582 du Code civil, est « une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ».
La loi ajoute également que la vente peut être effectuée par acte authentique ou sous seing privé.
Cette vente peut être effectuée de gré à gré signifiant ainsi que l’acquéreur et le vendeur s’entendent librement, entre eux, sur les conditions de la vente ainsi que sur les clauses présentes au contrat.
Cette vente est donc purement amiable et s’oppose intrinsèquement au contrat d’adhésion qui, lui, porte sur un ensemble de clauses non négociables, déterminées unilatéralement, et en amont du contrat par une partie.
Corrélativement, il serait loisible d’en déduire que la vente d’un immeuble de gré à gré, entre une partie venderesse et un acquéreur, s’effectue sans la présence d’un intermédiaire.
Un intermédiaire qui semble pourtant être présent dans le cas où celle-ci est effectuée dans le cadre d’une liquidation judiciaire.
Dans cette dernière hypothèse, le liquidateur judiciaire agit en tant que mandataire judiciaire au nom et pour le compte du débiteur.
Il détient donc des prérogatives importantes, au même titre que le juge-commissaire et peut voir, dans certaines hypothèses, sa responsabilité engagée par l’acquéreur.
Les conditions d’une vente amiable d’un immeuble dans le cadre d’une liquidation judiciaire
- Les prérogatives du liquidateur judiciaire
Selon les dires du Doyen Cornu, la liquidation judiciaire est « l’issue de la procédure de redressement judiciaire que retient le tribunal lorsqu’il n’existe pour l’entreprise aucune chance sérieuse de survie ».
En présence d’une telle situation le liquidateur, c’est-à-dire la personne chargée des opérations de liquidation, a pour mission de réaliser la cession des actifs de l’entreprise.
Ces actifs peuvent être cédés de deux manières différentes : soit par le biais d’une vente aux enchères, soit par le biais d’une vente amiable / de gré à gré, objet du présent article.
Dans cette dernière hypothèse qui doit être effectuée sur proposition, les actifs peuvent être cédés amiablement à une personne morale ou physique présentant une offre au liquidateur.
Toutefois, le candidat repreneur ne doit aucunement avoir de lien de parenté avec le débiteur de l’entreprise en liquidation judiciaire conformément à l’article L642-3 du code de commerce qui dispose que “Ni le débiteur, au titre de l’un quelconque de ses patrimoines, ni les dirigeants de droit ou de fait de la personne morale en liquidation judiciaire, ni les parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclusivement de ces dirigeants ou du débiteur personne physique, ni les personnes ayant ou ayant eu la qualité de contrôleur au cours de la procédure ne sont admis, directement ou par personne interposée, à présenter une offer.”
L’article L642-18 du Code de commerce laisse au juge-commissaire le choix entre l’adjudication ou le gré à gré : ”le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il determine”.
Le juge-commissaire a un pouvoir discrétionnaire en ce qu’il est libre de choisir entre la vente par adjucation ou la vente de gré à gré sans hiérarchie et sans conférer pour autant à la vente de gré à gré « un caractère d’exception » (arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 22 février 1991).
Le candidat doit donc adresser sa proposition au liquidateur.
Cette proposition doit comprendre l’état civil complet ou la dénomination complète, l’adresse, le prix proposé et enfin une déclaration écrite permettant d’attester que le pollicitant n’entre pas dans les prévisions de l’article L642-3 du code de commerce.
De fait, une fois que les délais de recours sont expirés, l’acquéreur ne peut plus se rétracter.
Il est donc tenu par son offre qui s’est transformée en vente, quand bien même le transfert de propriété n’est effectif que le jour où la rédaction de l’acte a lieu, rédaction à laquelle le liquidateur intervient (arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation, 29 octobre 2002 n°98-19-188).
- L’office du juge-commissaire
Eu égard aux dispositions legislatives, le juge-commissaire est « chargé de veiller au déroulement rapide de la procédure et à la protection des intérêts en présence » conformément à l’article L621-9 du code de commerce.
Ce dernier est aussi tenu de statuer par ordonnance.
Il possède donc une mission générale de surveillance de la procédure.
Il sera tenu de recevoir le chef d’entreprise ou tout autre acteur de l’entreprise soit à son initiative soit sur sa demande.
Ce dernier fixe la mise à prix et les conditions de la vente des immeubles.
Dans la mesure où le juge commissionnaire autorise, conformément à l’article L622-16 du Code de commerce, la cession amiable de biens immobiliers compris dans l’actif il en résulte que le liquidateur doit passer les actes nécessaires à la réalisation de la vente, dès lors le transfert de propriété des biens s’opérera lors de la date de passation des actes (arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation, 16 octobre 2001 n°98-12.216).
De plus, la Cour de cassation a eu l’occasion d’admettre dans un arrêt rendu par la chambre commerciale le 4 octobre 2005 n°04-15.062 que « Si la vente de gré à gré d’un immeuble compris dans l’actif du débiteur en liquidation judiciaire n’est réalisée que par l’accomplissement d’actes postérieurs à la décision du juge-commissaire qui autorise, sur le fondement de l’article L642-18 du Code de commerce, la cession de ce bien n’en est pas moins parfaite dès l’ordonnance, sous les conditions suspensive que la décision acquière force de chose jugée ».
Dès lors, la vente est parfaite avant même que l’acte de cession ne soit rédigé, dès l’ordonnance du juge-commissaire, sous condition suspensive qu’elle acquiert force de chose jugée.
Cela démontre explicitement le pouvoir des ordonnances délivrées par le juge-commissaire.
- Une nécessaire qualification du bien immeuble objet de la vente
Le juge-commissaire se borne à préciser les conditions essentielles de la vente des immeubles qui appartiennent au débiteur en liquidation judiciaire.
Toutefois, dans le cas où le débiteur est une personne physique mariée qui possède des biens communs composant l’actif de la communauté avec son conjoint il serait loisible de s’interroger sur l’atteinte potentielle que le juge-commissaire serait susceptible de porter envers les biens communs.
En effet, en fixant la mise à prix et les conditions essentielles de la vente des immeubles du débiteur il pourrait plausiblement porter atteinte aux biens du conjoint.
Toutefois, les hauts magistrats de la Cour de cassation ont répondu à cette supposition par la négative en affirmant que “que l’article L. 642-18 du code de commerce, en se bornant à préciser que le juge commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente des immeubles appartenant au débiteur en liquidation judiciaire, ne porte, par lui même, aucune atteinte au droit de propriété de son conjoint commun en biens, dont les droits ne sont affectés que par l’effet de la règle énoncée à l’article 1413 du code civil aux termes duquel le paiement des dettes dont chaque époux est tenu, pour quelque cause que ce soit, pendant la communauté, peut toujours être poursuivi sur les biens communs” (Cass. com., 10 juill. 2014, n° 14-10.100)
La question relative au logement familial nécessite aussi d’être appréhendée.
En principe, l’article 215 alinéa 3 du Code civil prévoit que les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, disposer des droits par lesquels est assuré le logement familial.
Toutefois, cette règle de principe est déchue en cas de vente forcée (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation, 21 mai 1997).
L’absence d’obligation pré-contractuelle du liquidateur à l’égard de l’acquéreur de l’immeuble
- L’absence d’obligation d’information et de conseil du liquidateur
Par principe, les conditions de formation de la vente reposent sur la chose et le prix.
La chose représente l’objet de la vente impliquant corrélativement que l’acquéreur sache ce qu’il achète.
Afin de s’assurer de la bonne connaissance de la chose, l’information pré-contractuelle est nécessaire.
De ce fait, un devoir d’information pourrait être supporté par le vendeur et plus particulièrement par le liquidateur judiciaire dans le cadre d’une vente de gré à gré d’un immeuble en liquidation judiciaire.
Ce forçage du contrat par le juge est appuyé sur l’article 1194 du Code civil impliquant corrélativement que les parties s’obligent « (…) à toutes les suites qui découlent du contrat ».
Aujourd’hui, le devoir d’information a fait son entrée dans le Code civil à l’article 1112-1 du Code civil.
Conformément à ce texte « celles des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son partenaire ».
Nonobstant l’application de cet article en matière civile, il semblerait que dans le cadre d’une liquidation judiciaire le liquidateur ne soit aucunement tributaire d’une obligation d’information à l’égard du cessionnaire (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, 21 décembre 2017 n°16-20.675).
En l’espèce, aucune obligation ne posait sur le liquidateur judiciaire d’appeler l’attention du futur acquéreur quant aux risques de valider son offre d’acquisition des terrains avant l’expiration du délai de recours des tiers contre le permis de construire obtenu par la société en liquidation en amont de l’ordonnance du juge-commissaire.
L’idée sous-jacente est donc de sécuriser les opérations de réalisation d’actif en refusant, par la même occasion, toute protection du cessionnaire.
Ce dernier semble être normalement un professionnel aguerri et non un profane impliquant de fait une connaissance des risques inhérents aux acquisitions d’actifs des sociétés en liquidation judiciaire.
Une solution étonnante mais toutefois légitime dans la mesure où si le liquidateur a la qualité de représentant du vendeur, il n’est pas pour autant un vendeur ordinaire.
Sa situation n’a donc rien de comparable avec celle d’un intermédiaire ou d’un rédacteur d’actes qui peut légitimement se voir reprocher un manquement à son devoir de conseil s’il omet d’éclairer ses clients sur les risques qu’ils encouraient en s’engageant avant que le permis de construire n’ait acquis un caractère définitif (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, 23 mai 2007 n°06-11.889).
Certes le liquidateur exerce les droits et actions du débiteur durant la liquidation judiciaire mais les opérations qu’il accomplies sont soumises à un régime dérogatoire.
- L’exclusion de l’application du droit commun de la vente en cas de contestation par l’acquéreur
La vente immobilière de gré à gré fait partie des contrats pour lesquels l’information due à l’acquéreur est drastiquement encadrée.
Le droit commun des contrats oblige le cocontractant à communiquer certains renseignements à son cocontractant.
De ce fait, si l’une des parties connait une information déterminante pour le consentement de l’autre elle doit l’en informer.
Dans le cas où le cessionnaire se prétend victime d’un dol commis par le liquidateur il peut chercher à engager sa responsabilité personnelle mais ne peut aucunement, sur le fondement de ce vice de consentement, agir en nullité de la cession autorisée.
Cela a été affirmé dans un arrêt rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 4 mai 2017, n°15-27.899.
Concr-tement, le cessionnaire pourrait chercher à engager la responsabilité du liquidateur sur le fondement d’une faute personnelle et non pas sur le fondement d’une obligation d’information ou de conseil dont il serait créancier.
Cette obligation est tout simplement écartée.
La finalité de la procédure au sein de laquelle la cession s’insère permet de justifier que l’acquéreur d’un immeuble ne peut en aucun cas invoquer le droit commun de la vente dans le cadre d’une garantie des vices cachés par exemple (article 1646 du Code civil) ou encore dans le cadre d’une action pour lésion (arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 16 juin 2004 n°01-17.185 et arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 octobre 2010 n°09-66.683).
Dans ces derniers arrêts la Cour de cassation avait exclu toute action en récision pour cause de lésion en estimant que la vente de gré à gré de l’immeuble d’un débiteur en liquidation judiciaire est, conformément à l’article L622-16 du Code de commerce, une vente qui ne peut être faite que par autorité de justice.
Cet argument permettait d’affirmer que la vente ne peut être rescindable pour cause de lésion.
- L’évincement irrégulier du droit commun de la vente
Le point litigieux réside dans la qualification qui est donnée à la cession de gré à gré d’un immeuble dans le cadre d’une liquidation judiciaire.
Il s’agit d’une part d’une cession judiciaire qui est décidée par le juge susceptible d’en vérifier les conditions de réalisation, et d’autre part d’une cession conventionnelle puisque le contenu est librement fixé par les parties et que le cessionnaire doit donner sa volonté de s’engager à la suite de l’ordonnance du juge-commissaire.
De fait, le droit commun de la vente n’est pas totalement écarté.
Plusieurs éléments permettent d’illustrer cela.
En effet, l’acquéreur est en possibilité d’invoquer la condition suspensive dont il a assorti son offre d’achat quand bien même l’ordonnance du juge permettant d’autoriser la vente à son profit ne la mentionne pas (arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation, du 27 septembre 2016, n°14-22.372).
Toutefois, le liquidateur ne pourrait être jugé responsable selon le droit commun de la vente.
Il est aussi plausible d’imaginer une action en responsabilité personnelle contre le liquidateur engagée par le cessionnaire.
Cette action repose sur l’idée selon laquelle l’acquéreur doit démontrer l’attitude dolosive du liquidateur.
De ce fait, même si le liquidateur n’est pas tenu à une obligation pré-contractuelle d’information et de conseil dans le cadre d’une cession de gré à gré de l’immeuble d’un débiteur, il pourra voir sa responsabilité engagée d’un point de vue délictuel.
Les avocats de LLA AVOCATS sont à votre disposition pour toute question ou information relative à une procédure de liquidation judiciaire.
