Il peut arriver que le locataire d’un bail commercial souhaite donner à bail une partie des locaux dont il est lui-même locataire.
Pour cela, il faudra qu’une clause du contrat de bail principal puisse le permettre ou que le bailleur donne son accord exprès.
Cet article vous informe sur les conditions dans lesquelles une telle sous-location d’un bail commercial peut être conclue (I) et comment la résilier en cas de non-paiement des loyers (II).
Sommaire de l'article
Les conditions de conclusion d’une sous-location
Le locataire souhaitant sous-louer les locaux doit préalablement demander l’autorisation du bailleur (A) qui devra concourir à l’acte (B).
L’autorisation préalable du bailleur
L’article L.145-31 alinéa 1 du code de commerce dispose que : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».
Un contrat de sous-location de bail commercial ne peut être conclu sans l’accord du bailleur principal.
L’autorisation du bailleur permet à la sous-location de bénéficier du même régime que le contrat principal, soit celui du bail commercial.
L’accord du bailleur est d’autant plus indispensable car ce dernier devra concourir à l’acte de sous-location.
Le concours du bailleur à l’acte
L’article L.145-31 al. 2 dispose que : « en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte ».
Ce concours est une étape importante et primordiale et le locataire ne peut l’ignorer même si le bailleur connaît l’existence de l’acte et ne manifeste pas son désaccord.
La jurisprudence est même allée plus loin en affirmant que le bailleur devra concourir non seulement au premier acte, mais également à chaque fois que la sous-location sera renouvelée. (Cass. Civ 3ème, 16 juin 1999, n°97-15.461)
La résiliation du contrat de sous-location en cas d’impayés de loyers par le sous-locataire
Le contrat de sous-location prend fin soit lorsqu’il arrive à son terme, soit en cas de résiliation anticipée de la part d’une des parties.
Le cas le plus fréquent est malheureusement celui de la résiliation anticipée, notamment lorsque le locataire ne règle plus ses loyers.
On a vu que ci-avant que l’autorisation du bailleur permet à la sous-location de suivre le régime du bail commercial.
La jurisprudence considère même qu’il n’est pas nécessaire que la durée du bail principal et celle de la sous-location coïncident pour que le statut des baux commerciaux s’applique à la sous-location.
En effet, la troisième chambre civile de la cour de cassation a affirmé, dans un arrêt rendu le 17 mars 2016 (n°14-24.748), « qu’un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail principal » et que « la durée prévue du sous-bail ne constituait pas une renonciation de l’une ou l’autre des parties aux dispositions du statut des baux commerciaux… ».
En cas de défaut de paiement des loyers, le locataire principal qui souhaite expulser le sous-locataire devra cependant suivre même la procédure que celle requise en matière de baux commerciaux. Cette procédure est assez lourde et ne peut être contournée.
Généralement, le contrat de sous-location contient une clause résolutoire dont la mise en œuvre est soumise à la délivrance, par voir d’huissier, d’un commandement de payer.
Quand bien même le contrat de sous location prévoirait une mise en œuvre delà clause résolutoire par l’envoi d’un commandement de payer par lettre recommandée c’est bien par voie d’huissier que le commandement doit être adressé.
Cet acte devra sommer le sous-locataire d’exécuter son obligation (qui est principalement de payer le loyer).
Cet acte devra préciser au sous-locataire tous les manquements contractuels qui lui sont reprochés à peine de nullité. Ce dernier aura un mois pour régulariser sa situation.
Si le sous-locataire ne régularise pas sa situation au terme de ce mois, le locataire principal pourra alors saisir le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander l’expulsion du sous-locataire.
